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杭州一筆房產交易沒成讓買賣雙方對簿公堂 咋回事?

2017-03-31 10:08| 都市快報






圖文無關 圖源網絡



3月30日下午,上城法院開庭審理瞭一起房屋買賣合同糾紛案。



原告王女士,42歲,蕭山人;被告姓楊,女,80歲,因為年事已高,本人沒有到場,委托律師代為出庭應訴。中介公司作為第三人,也參與瞭庭審。



據王女士在起訴狀中說,去年4月15日,她通過中介公司與被告簽訂瞭一份《房屋轉讓合同》,約定王女士一方於5月4日前支付首付款268000元,餘款申請銀行按揭。



之後,王女士借錢湊足瞭首付,也提交瞭按揭所需資料,但第一次按揭因首付比例問題沒能成功。按照放貸銀行規定,如果此前有貸款未還清的,首付比例需提高至4成。而王女士之前在富陽一套房子的貸款還沒有還清。後經中介與另一傢銀行溝通,這傢銀行同意將首付提高至3成即可辦理貸款。



王女士說,可是她按要求付3成首付後,被告一直不配合重新簽訂合同,導致合同一直無法履行。自己的20多萬首付至今還在銀行監管賬戶裡,給她造成瞭巨大的經濟損失。她提出兩點訴訟請求:判令被告繼續履行合同,並支付損失57000餘元。



“要不是你們故意隱瞞,這事也不會拖到現在。”被告律師說,這都是王女士在簽訂房屋買賣合同時隱瞞名下還有一套房的貸款沒還清的事實所致。雖然她同意提高首付比例,但她此前的行為已經構成瞭違約,賣傢要解除合同也沒有問題。



“因為實際情況有變,合同也需要重新簽訂,但對方一直不肯過來,這筆買賣就擱在那裡瞭。”中介說,他們將保留追究被告違約責任的權利。



對此,被告方表示,自己從未接到銀行或中介關於貸款已經辦妥的通知,也沒有收到首付款。



被告律師說,王女士買房以後,杭州的房價又漲瞭兩波,按照現在的市場行情來算,涉案房屋價值起碼有150萬。而由於王女士隱瞞真相,又沒有按約辦下貸款,在這次開庭前,他們已經向對方發出解除合同通知函瞭。

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“賣傢也是想趕緊把這邊房子賣掉,去買另外一套房子的,她(王女士)老是這麼拖著,肯定沒有道理的,我們還要她付違約金呢!”律師提出,請求法院駁回原告全部訴訟請求。



庭審持續瞭近2個小時,法官沒有當庭宣判。







圖文無關 圖源網絡



買房是件大事,如何避免類似糾紛的產生?遇到問題又該如何解決?



近期,“律師來瞭”後臺也收到不少房產方面的咨詢,為瞭更好地為大傢答疑解惑,我們特別邀請“律師來瞭”簽約律師陳鐘坐堂,解答相關問題。



簽約律師陳鐘:商業貸款是房產交易中常見的付款方式,而在合同簽訂後因買方個人原因(如貸款資格問題)導致貸款未能順利辦理的情形也經常發生,從而導致很多不必要的糾紛。



本著房屋買賣雙方均想促成房屋順利交易的目的,因買方原因導致貸款未辦成並不構成根本違約,即不會必然導致房屋買賣雙方的合同目的無法達成,因此也不應必然導致房屋買賣合同的解除。



當上述情形發生時,房屋買賣雙方應通過協商等方式給予買方一個合理的期限,在該期限內由買方通過其他的付款方式(如變更貸款銀行、自籌資金付款等)完成付款義務。



如果買方確實積極履行瞭自身義務,那麼賣方也應充分予以協助配合;如果買方怠於履行義務,那麼賣方有權追究其違約責任。這樣的解決途徑顯然更加合理,也有利於房屋買賣雙方利益的保護。



因此,建議房屋買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時,可以明確約定當因買方原因導致貸款不能正常辦理時的解決途徑及合理期限。這樣能有效保障雙方的切身權益,減少訴累,同時也有利於房產交易市場的健康與穩定。



因為限購想先租後買



房東卻把房子抵押給瞭銀行



網友咨詢:我來杭州工作快兩年瞭,看好瞭一套房,想在杭州安傢落戶的,但因為政策限制,現在還不能買房。我之前跟房東商量過,說這套房子我先租下來,等條件成熟瞭再購入,他也同意瞭,但僅是口頭約定。



最近我發現,房東竟然在未經我同意的情況下,把這套房產抵押給瞭銀行!請問如果他沒錢還貸款,房子是不是就被銀行沒收瞭?我還能買這套房嗎?我該怎麼維護自己的權利?



答:首先應確認你與房東之間是否已達成瞭明確的合意,從房東將房屋抵押給銀行的行為看,房東似乎並不認可你們之間有此約定。如果你能提供明確的證據證明你與房東之間存在有關房屋轉讓的約定,則你有權依法追究房東的違約責任。



根據《物權法》相關規定,房東將案涉房屋抵押給銀行後,若不履行到期債務或者發生約定的實現抵押權的情形,銀行有權與房東協議以該房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋所得的價款優先受償。



按照你的表述,在房東將該房屋抵押前你已租賃該房屋,則原租賃關系繼續有效。但未經銀行同意,該房屋不得轉讓。若你仍想購買該房屋,可以代為清償抵押所涉及的債務,滌除該房屋上的抵押負擔,之後即可正常轉讓。代為清償債務後可以向房東追償。



我和老公名下已有兩套房



想以未成年兒子名義再購房可行嗎



網友咨詢:我跟我老公名下有兩套房,一套自己住,一套我父母住著。兒子今年7歲瞭,以後肯定要給他準備婚房的,但現在杭州政策限制好像不能買第三套瞭,請問我們可以以兒子的名義買嗎?房子以後也是準備給他的。



答:父母可以以子女的名義買房,但以未成年子女名義購置的房產仍屬於傢庭套數內,在本市戶籍居民傢庭已擁有2套住房的情形下,仍被限購新政所限制。



中介把房子吹得天花亂墜



我對質量不滿可以退房嗎



網友咨詢:最近我通過中介買瞭套精裝修的房子,當時中介說這套房子地段怎麼好,裝修質量怎麼好,我還瞭下價格,中介馬上說現在的行情是“越還價越貴”,說我不買還有一大堆人等著要買這套房。



當時我頭腦一熱,粗粗看瞭下房就下手瞭,可付瞭定金之後才發現,吹得天花亂墜的精裝修其實質量爛得一塌糊塗!我可不可以不買這套房瞭?中介欺騙買房者,可不可以要求他們賠償?



答:你可以不買這套房屋,有權解除合同,不過應當根據你與房屋出賣方以及中介簽訂的合同約定承擔相應的違約責任。但如果你有證據證明該房屋質量與合同約定不符,則可以要求返還定金,且無需承擔違約責任。



根據《合同法》第四十二條,當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實信用原則的行為。



若你確實有證據證明中介存在故意隱瞞或提供虛假情況的情形,有權要求其承擔賠償責任。



在中介的筆記本上簽瞭字



現在不想賣房瞭算違約嗎



網友咨詢:我通過一傢中介賣房,收瞭買傢3萬元定金,同時在中介的筆記本上簽瞭字。筆記本上寫著:房子 萬、如反悔不賣的話要罰款5萬元。我想這又不是正規合同,就簽瞭。



經過比較後我發現,我賣的價格其實遠遠低於市場價,那我是舍不得賣這套房的。現在中介要求我賠償買傢5萬元,並支付中介費1.8萬元。請問這兩筆賠償是否合理?



答:合同應當具備一定的基本條款,且約定應當明確,根據你的表述,你在中介筆記本上簽字的行為能否認定為達成相關的合意尚有待斟酌(比如房屋的坐落不明確,且所謂的“罰款”不符合《合同法》有關違約責任的規定)。



房屋轉讓合同或者購房意向合同一般都有可供參照的模板,建議讀者不要隨便地在寫有房屋轉讓相關條款的文本上簽字,以免因此產生不必要的糾紛。



簽約律師陳鐘:浙江騰飛金鷹律師事務所高級合夥人,杭州仲裁委員會仲裁員,浙江省律師協會建築與房地產業務委員會委員,杭州市律師協會行政專業委員會副主任,杭州市房地產業協會會員,至今已有20多年從業經驗。



(據都市快報,原標題《因為貸款問題這筆房產交易沒做成 買賣雙方對簿公堂,都說對方違約》,原作者林琳、高峰、尚法。編輯唐駿垚)




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